Финансовый парфюмер, там где запах денег... (perfume007) wrote,
Финансовый парфюмер, там где запах денег...
perfume007

Categories:

Крах рынка недвижимости в США в 2009 году. Книга в кратком изложении за 10 минут

Специально для https://vk.com/stepan_demura Каковы были главные причины кризиса на рынке недвижимости США? Какие действия правительства привели к возникновению спекулятивного пузыря на этом рынке, а затем и к экономическому кризису? Какие уроки, демонстрирующие отрицательные последствия вмешательства государства в экономику, можно извлечь из экономических реформ президента Франклина Рузвельта? Известный американский экономист рассказывает о причинах кризиса на рынке недвижимости США, породившего глобальный финансовый кризис 2008–2009 годов. Автор книги, Томас Соуэлл, известный американский экономист и политический комментатор, ясным и доступным языком рассказывает о причинах кризиса на рынке недвижимости США, последствия которого ощутил на себе весь мир. Как и следовало ожидать, ученый из консервативного Института Гувера выражает правые политические взгляды, поэтому его книгу рекомендуется читать, помня о том, что эксперты из другого политического лагеря придерживаются прямо противоположных точек зрения. Автор жестко критикует политиков, действия которых, по его мнению, привели к тому, что жилье в США начали приобретать даже те люди, у которых не было для этого финансовых возможностей. В книге нет тяжеловесной экономической терминологии, которой насыщено большинство других исследований на ту же тему. На мой взгляд, автор достаточно хорошо разъяснил многие вопросы, касающиеся краха рынка недвижимости и последовавшего за ним глобального финансового кризиса 2008–2009 годов.



Крах американского рынка недвижимости – событие, основные действующие лица которого сыграли свои роли, не координируя их друг с другом. Этими действующими лицами стали два крупнейших в США ипотечных агентства – Fannie Mae и Freddie Mac, Федеральная резервная система, Министерство жилищного строительства и городского развития, а также многочисленные инвестиционные банки с Уолл-стрит, которые занимались секьюритизацией ипотечных кредитов. Роли второго плана сыграли те, кто реализовывал национальную программу по строительству доступного жилья и активно помогал правительству в его попытках заставить банки финансировать жилищное строительство в районах с малоимущим цветным населением. Все эти стороны и участники действовали сами по себе, преследовали только свои цели и считались с интересами лишь собственной аудитории. Итогом их действий стал взлет цен на жилищном рынке США, окончившийся резким спадом и тяжелейшим экономическим кризисом.

Основные идеи книги
Жилая недвижимость – самый крупный инвестиционный актив в собственности у среднестатистического американца. Доступность жилья нельзя считать национальной проблемой Америки. Цены на жилье в США всегда были ниже, чем в других развитых странах. К возникновению спекулятивного пузыря на рынке недвижимости привела недальновидная политика американского правительства. Принятие законов, ограничивающих выделение земель под жилую застройку, породило искусственное завышение цен на недвижимость. Ряд конгрессменов считали, что риски, связанные с деятельностью федеральных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, преувеличены. Жилье стали приобретать даже те, кто раньше не мог себе этого позволить. Ипотечные кредиты часто выдавались покупателям-новичкам с низким уровнем образования и доходов, плохо понимавшим их условия. Из-за возросшей доступности жилья на рынке сформировался пузырь, приведший к резкому падению цен и общему экономическому кризису. Восстановление экономики США после Великой депрессии произошло не благодаря, а вопреки экономическим реформам президента Рузвельта.

Американская мечта
Жилая недвижимость – это главный инвестиционный актив большинства американских домовладельцев. По данным Федеральной резервной системы, его чистая стоимость составляет 42% всех активов в собственности у средней американской семьи, а четыре пятых всех долговых обязательств этой семьи – это выплаты по ипотечным кредитам. Траты на жилье составляют одну из главных статей расходов у арендаторов и покупателей недвижимости. Расходы человека, приобретшего жилье в кредит, напрямую зависят от процентной ставки, которая в свою очередь зависит от целого ряда экономических условий, политики правительства и кредитной истории заемщика. Высокие ставки по кредитам и большой размер первоначального взноса были самым серьезным препятствием для осуществления “американской мечты” о собственном жилье.

“Когда мы говорим, что владение собственным жильем – это абсолютное благо, которое не нуждается в оправданиях, то забываем, что на свете нет ничего абсолютного”.

Однако в начале 2000-х годов ставки по ипотечным кредитам упали до необычайно низкого уровня. Это случилось потому, что американские финансовые институты стали изобретать “креативные” кредитные продукты, которые предполагали низкий первоначальный взнос и были высокорисковыми. Эти нововведения позволили гораздо большему числу людей стать участниками рынка недвижимости и приблизить осуществление “американской мечты”. Однако из-за возросшей доступности ипотечных кредитов цены на жилую недвижимость быстро взлетели до небес. На рынке жилья в США возник спекулятивный пузырь, который под воздействием ряда локальных факторов лопнул и привел к глобальному экономическому кризису.

“Рекордный взлет цен на жилую недвижимость, за которым последовало такое же рекордное их падение, наблюдался не на всей территории США, а лишь в нескольких регионах”.

В самый разгар формирования жилищного пузыря десять населенных пунктов, в которых цены росли быстрее всего, оказались в Калифорнии, хотя ранее динамика цен на недвижимость в этом штате не демонстрировала заметных отклонений от общенациональной. Почему жилье в Калифорнии дорожало быстрее, чем в других регионах Поскольку стоимость строительства практически одинакова во всех штатах, объяснение этого феномена кроется в особенностях местных цен на земельные участки и политики землеотведения для строительства. В 1970-е годы в Калифорнии были приняты законы, сократившие площадь доступных для застройки земель штата, и в итоге резкий рост спроса в начале 2000-х годов натолкнулся на отсутствие свободных территорий.

В США в целом нет недостатка в свободных землях девять десятых территории страны не застроено. Жилищный пузырь возник лишь в тех нескольких регионах, где было искусственно сокращено предложение земли для застройщиков. Например, в таких городах, как Хьюстон (штат Техас), где никогда не принималось ограничивающих землепользование законов и не вводилось зональных градостроительных норм, не наблюдался такой же резкий рост цен на жилье, как в городах Калифорнии.

“Люди, покупавшие жилье в первый раз в жизни, были склонны использовать «креативные» (и крайне рискованные) методы финансирования сделок”.

Как в США, так и в других странах мира вмешательство государства в строительство жилья всегда приводило к тому, что доступность жилья для покупателей падала. В США такое вмешательство было в целом слабее, чем в других развитых странах (например в Великобритании), и цены на жилье были, соответственно, ниже. Интересно, что сторонники программ доступного жилья предпочитают добиваться от государства субсидирования строительства дешевого жилья или требуют от частных застройщиков снижения цен. Однако они редко задумываются о том, как высокие цены на жилье связаны с законодательными нормами, ограничивающими отведение земель под строительство.

“Получилось так, что неопытные и плохо разбиравшиеся в финансах покупатели стали использовать самые инновационные и сложные кредитные продукты для приобретения недвижимости”.

Превратности экономической политики
Пока одни законодательные нормы сокращали площади свободных земель для строительства, другие стимулировали спрос на недвижимость. И республиканцы, и демократы считали, что владение жильем – это абсолютное благо, которое нужно всячески поддерживать. Из этого логически следовала концепция доступного жилья если рынок не в состоянии обеспечить жильем небогатые слои населения, то этим людям должно помочь государство. Что оно и сделало. Представители обеих партий одобрили в Конгрессе деятельность ипотечного агентства Fannie Mae, которое в знак благодарности увеличило свои отчисления в партийные бюджеты, а также обеспечило строительную отрасль новыми рабочими местами.

Конгрессмены начали требовать от банков, чтобы те активнее выдавали ипотечные кредиты людям, которые раньше никогда не смогли бы на них претендовать. Банки в первую очередь заинтересованы в кредитовании тех, кто в состоянии вернуть кредит и выплатить проценты. Однако пресса постоянно обвиняла банки в том, что они слишком предвзято подходят к кредитованию небогатых представителей цветного населения, и эти обвинения лишь усиливали давление на банки со стороны государства.

“Вашингтонские политики собрались решать проблему, которая казалась им общенациональным бедствием, а именно проблему нехватки «доступного жилья»”.

Политические лидеры США, Национальная ассоциация домостроителей и Национальная городская лига начали бороться за то, чтобы банки руководствовались более либеральным критериям при выдаче ипотечных кредитов. Агентства Fannie Mae и Freddie Mac облегчили требования к заемщикам еще в 1990-е годы. В 1992 году эти агентства перешли под контроль государства, и власти ввели кредитную квоту для программы доступного жилья. Это поставило под угрозу не только деятельность ипотечных агентств, но и финансовый рынок в целом. В 2003 году президент Буш подписал “Закон о первоначальных взносах на приобретение жилья”, по которому правительство обязывалось оказывать финансовую поддержку малообеспеченным заемщикам из национальных меньшинств. Реализация этого закона привела к тому, что у кредитополучателей появилась возможность частично или даже полностью избегать выплаты первоначального платежа. Риски банков, связанные с ипотекой, в итоге резко выросли.

“Один из основных регуляторов жилищного рынка перестал видеть опасность в распространении высокорисковых займов”.

В 2005–2007 годах уже порядка 40% ипотечных обязательств, приобретенных Fannie Mae и Freddie Mac, относились к категории высокорисковых или имели те или иные проблемы. Многие экономисты (включая автора книги Томаса Соуэлла, главу ФРС Алана Гринспена и министра финансов США Джона Сноу) предупреждали об опасности, которую таит в себе бездумная раздача ипотечных кредитов, однако Конгресс предпочел закрыть на это глаза. Деятельность Fannie Mae и Freddie Mac стала представлять системную угрозу для экономики, однако многие конгрессмены посчитали, что эти риски преувеличены. Например, сенатор Кристофер Тодд (глава Банковского комитета Сената) заявил в июле 2008 года, что дела у этих двух ипотечных агентств “в полном порядке”.

Финансовые махинаторы
Американские финансисты придумали и внедрили такие финансовые инструменты, которые позволяли получать ипотечные кредиты и приобретать жилье даже тем заемщикам, кому раньше банки не выдали бы кредитов ни при каких условиях. Однако поскольку увеличение числа домовладельцев было возведено в ранг государственной политики, эти финансисты ничего не опасались.

“Многие покупатели домов стали рассматривать возможность объявить о своем банкротстве, потому что у одних не было иного выбора, а другим этот вариант был выгоден”.

Так, на рынке появились ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов, а также разновидность кредитов с плавающей ставкой, которая была очень выгодна в периоды низких ставок. Поскольку цены на жилье быстро росли, заемщики получили возможность использовать уже приобретенную ими недвижимость в качестве обеспечения кредита еще до выплаты основного долга. Наличие таких кредитных продуктов приводило к тому, что люди покупали дома, а потом перепродавали их и зарабатывали неплохие деньги. Займы под залог дома, программы рефинансирования и обратные закладные позволяли домовладельцам извлекать прибыль в период бурного роста рынка. Налоговое законодательство также поощряло участие в ипотеке под залог недвижимости, поскольку кредитные выплаты не учитывались в налогооблагаемой базе.

“Исторические периоды, в которые меньше всего хотелось бы жить, дают нам самые ценные уроки”.

По данным одного исследования, каждый пятый покупатель жилья в 2005–2006 годах не собирался в нем жить. Это была массовая спекуляция на безудержном росте цен. Эта спекуляция представляла немалую угрозу как для банков, так и для самих заемщиков – особенно для тех, кто приобретал несколько объектов недвижимости. Кроме того, платежи по кредитам, предполагавшим первоочередную выплату процентов, быстро стали неподъемными из-за роста процентных ставок в период рыночного спада.

Когда на жилищном рынке начался бурный рост, воспользоваться им захотели представители малообеспеченных и недостаточно образованных слоев населения США. Однако кредитные продукты, которые им предлагали банки, были одними из самых сложных в истории. Инвесторы не имели опыта работы с такими высокорисковыми займами. Получатели этих займов (большинство из них относились к национальным меньшинствам и ранее никогда не приобретали жилье) также не имели достаточно опыта. Тем не менее общий объем высокорисковых займов вырос в этот период более чем в четыре раза – с 65 миллиардов долларов в 1995 году до 332 миллиардов в 2003 году.

“Изучение истории – самое сильнодействующее средство против современной самонадеянности” (британский историк Пол Джонсон).
Рейтинговые агентства Moody’s и Standard & Poor’s не имели достаточно данных для качественной оценки надежности новых финансовых инструментов. Когда инструменты получили хорошие рейтинги этих агентств, инвесторы утратили бдительность, за что позже жестко поплатились. Таким образом, в том, что на рынке возник спекулятивный пузырь, нельзя винить лишь банки, бездумно раздававшие кредиты. Ответственность за случившееся несут не только заимодатели, но и заемщики, правительство США и участники финансового рынка в целом своими безответственными действиями все эти стороны внесли вклад в финансовую катастрофу.

“Почему вдруг перестали поступать ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам – вопрос, касающийся самой сути кредитного кризиса”.

Крах рынка
Первые признаки спада на рынке недвижимости наметились еще в 2004 году, когда ФРС подняла ставку рефинансирования. За ней выросли и ставки ипотечных кредитов. В 2006 году началось падение цен на жилье, особенно заметное в регионах, где активнее всего выдавались “креативные” ипотечные кредиты. В 2007 году новый глава ФРС Бен Бернанке объявил, что в первые два квартала года зафиксировано 320 000 случаев перехода жилья к кредиторам, в сравнении с 220 000 случаев в год за предыдущие шесть лет. В декабре 2008 года половина всех домов, продававшихся в Калифорнии в районе залива Сан-Франциско, являлись залоговым имуществом и были выставлены на продажу по минимальным ценам. В Калифорнии, Неваде, Аризоне и Флориде появилась “ничейная” недвижимость, некогда купленная со спекулятивными целями.

В других регионах страны рынок упал не так сильно. “Несмотря на то что в некоторых штатах в 2007 году цены на жилье резко снизились, общенациональный спад был не слишком значительным – от 2 до 9%”. Например, в Далласе, жители которого тратили на выплаты по ипотечным кредитам лишь 13% своих доходов, цены на жилье упали всего на 3%. Заемщики с традиционными кредитами пострадали не от роста кредитных ставок, а от общего падения цен на недвижимость. Многие из них, перестав понимать, зачем выплачивать гигантские суммы за собственность, которая уже обесценилась, выбирали самый экономически разумный выход из ситуации – объявляли себя банкротами, а залоговую недвижимость оставляли банкам.

“И ответ на этот вопрос будет таким потому что в ипотеке начали участвовать люди, которые были не в состоянии вернуть банкам полученные кредиты”.

Волна банкротств отразилась на финансовом рынке в целом. Многие инвесторы по всему миру держали свои средства в американских ценных бумагах, в состав которых входили ипотечные продукты. Массовые банкротства заемщиков подорвали стоимость этих бумаг, поставив под угрозу или даже доведя да полного краха такие почтенные финансовые институты США, как Bear Stearns, Merrill Lynch и Citibank.

“Когда мы рассматриваем американскую экономику в целом и рынок недвижимости в частности, мы видим постоянный рост, продолжавшийся из поколения в поколение, за исключением нескольких последних лет, когда в экономике все очень быстро затрещало по швам”.

Последствия и уроки кредитного кризиса
Тяжелые последствия коллапса рынка недвижимости в США напомнили многим о временах Великой депрессии и реформаторском “Новом курсе” президента Рузвельта. Однако будет ошибкой считать, что экономика США возродилась благодаря реформам Рузвельта. В этом случае вмешательство государства в экономику лишь усугубило ситуацию неопределенности, на которую потребители отреагировали, перестав тратить деньги, а инвесторы – перестав инвестировать. “Новый курс” не ускорил выздоровление экономики, а, наоборот, замедлил его. Конец Великой депрессии положил не Рузвельт, а Вторая мировая война. Государство перешло от давления на бизнес к решению задач по обороне страны и стало активно раздавать заказы промышленным предприятиям.

Сегодня проведение реформ в стиле “Нового курса” было бы чистым безрассудством. Бывший глава администрации президента США Барака Обамы Рам Эмануэль (ныне мэр Чикаго) однажды сказал “Настолько серьезный кризис не должен пропасть зря”. Американским политикам следует научиться с осторожностью подходить к любому вмешательству государства в экономику. Урок, который преподал кризис на рынке жилья, показывает, насколько непредвиденными бывают последствия такого вмешательства.

Об авторе
Томас Соуэлл преподавал экономику в Корнелльском университете, Колледже Амхерста и Калифорнийском университете. В настоящее время – приглашенный профессор Института Гувера при Стэнфордском университете. Автор нескольких десятков книг.






Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:

Tags: США, книга, книги в кратком изложении, недвижимость
Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo perfume007 december 15, 23:59 19
Buy for 20 tokens
В продолжении по циклам солнечной активности. Спасибо taxfree за тематику данного поста. Как утверждается Владимиром Левченко - после экстремумов, т.е. максимумов и минимумов солнечной активности, на следующий год всегда наблюдается провал в темпах роста мировой экономики. Левченко утверждает,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 7 comments