Финансовый парфюмер, там где запах денег... (perfume007) wrote,
Финансовый парфюмер, там где запах денег...
perfume007

Почему арендодатели такие мрази и как устроен рынок аренды?

Специально для https://vk.com/stepan_demurа Попалась очень интересная статья о недвижимости и рынке аренды коммерческих объектов. Но в ней много мата, решил ее стилизировать и избавится от режуших слух слов )) Итак почему арендодатели такие мрази и как устроен рынок аренды? Будучи "рантье", иными словами – арендодателем – часто выслушиваю различного рода вопросы к тому, почему я так заламываю цены и условия такие, что вешайся. Одним постом это не ограничится, так как тема огромная. Не сказать, что я буду писать их подряд, но к вопросу коммерческой недвижимости буду возвращаться не раз. Ибо недвижку я люблю. Стоит отметить, что я говорю про работу в сегменте хотя бы средненького специалиста, который не бабушкину хату сдает, а имеет несколько помещений, которые управляются более-менее профессионально. Одно из направлений нашей деятельности – строительство и последующая сдача/продажа объектов. По меркам рынка – мы вообще ни о чем. По аренде – только коммерция, ибо жилой сектор аренды не интересен.


Итак, перед тем, как перейти к ответу на вопрос "Че за цены и условия не пацанские", проведем очень сжатый и короткий экскурс в мир недвижки и бизнеса. Затронем только верхушку айсберга. Про недвигу и как все устроено. Начну с самого главного, а именно ценообразования. Стоимость прежде всего предопределяется местом. А если быть точнее, сколько на этой точке можно заработать. Вот когда всякие умники говорят про "Место, место и еще раз место" имеется ввиду как раз то, сколько там можно заработать, а не "находится напротив Кремля". Стоит оговориться: далеко не всегда это центр города и самые проездные и проходимые улицы. Формула проста – чем больше здесь можно заработать, тем выше арендная ставка. Как следствие, и требования к арендатору жестче.
Все остальное – ерунда. Наличие светильников, ремонты, коммуникации, ежемесячные минеты от собственника и пр. – это мелочи, по сравнению с местоположением. Там вариативность уже около 20-30 % от стандартной, а это незначительно. Такие мелочи носят характер решаемых вопросов. А вот если дом уже стоит на улице Гадюшникова, д. 3 – уже не перенесешь и не исправишь.

А вот то, что определяет размер возможного заработка на данной точке уже другая история. Для простоты, представим, что мы имеем дело с ритейлом и общепитом: компы, продукты, тапочки, лекарства, смузи-центры.

Для ритейла есть вполне себе строгие требования:
- первая линия домов,
- первый этаж,
- близость к целевому пешеходному трафику,
- наличие 2-х и более входов (для загрузки-выгрузки товара и для клиентов),
- близость к транспортной инфраструктуре,
- близость к остановкам общественного транспорта,
- наличие тротуаров и подъездов,
- наличие коммуникаций или возможности их присоединения (и/или увеличения мощностей)
- ну и т.д.
Там порядка 60 пунктов. Остановимся на этих.

Собственно, читаем список выше и смотрим, подходит ли объект по этим параметрам или нет. Я лишь отдельно поясню про "целевой пешеходный трафик". Целевой – это значит не просто бродячие трупы, а потенциальные клиенты. Если вы хотите открыть мясную лавку, то можете смело припосаживаться прям у "Пятерочки" или "Магнита", так как люди приходят туда покупать жрачку. В то время как сетевик не может позволить себе глубину или ширину ассортимента по одному лишь мясу: стратегия работы другая – мясная лавка вполне способна на такое. Однако если у вас продуктовый магазин или магазин игрушек – этот трафик пройдет мимо вас и вы вскоре закроетесь, так как люди туда приходят для других целей и в совершенно ином расположении духа.

Вот тут и появляется нюанс о местоположении. Если у вас, к примеру, агентство недвижимости, то вам надо перехать из дорогих мест и не морочить людям голову. Вам не нужен большой трафик, так как клиент в данном сегменте покупает и выбирает совершенно иначе. Очень редко бывает, чтобы клиент проходил мимо агентства и такой "О, у меня как раз тут 10 лямов завалялось, пойду куплю че-нить". А вот за ягуаром или батончиком сникерса – вполне часто заходят.

А вот теперь самое главное. Понятие районов – сильно преувеличено. А точнее, неправильно интерпретируют условные понятия "центр", "на углу двух магистралей" и т.д. Каждый объект – индивидуальный. И тут работает принцип магазина парфюмерии: 10 см левее и цена уже не 10 тыс., а 3 тыс. и наоборот. В недвижке та же тема. Есть помещение, цена – 5 т.р./кв.м. в месяц. В 10 м от него сдается другое помещение, но уже за 1,5 т.р./кв.м. в месяц. И это реальная история, объекты реально в 10 метрах друг от друга и разница в 3,5 тыщи. При том, что комплектность помещений – идентичная, а спрос, равно как и предложение, разительно отличается. Причина в том же – на первом объекте можно заработать, условно, 10 лямов, просто условно ничего не делая, а на втором – только лям, даже если бегать за каждым клиентом.

Отдельный пункт – налоги. Это уже фактор государственный, но тем не менее. Ни один вменяемый человек не будет работать в минус. Иногда налоги (имущественные, земельные, на прибыль, на пользование воздухом и существование) составляют приличную долю от заработка. Про амортизацию (старение) объекта я вообще молчу.

На этом ценообразование оставим в покое. Там нюансов, как звезд в небе. Перейдем к арендодателям.

Что вообще хочет арендодатель?
Мы прикинули уже, откуда пляшут цены. Теперь будем говорить про условия, риски и всяких поехавших.

Стандартные условия работы с арендатором такие:
1. Оплата за первый и последний месяц аренды на момент заключения договора.
2. Оплата авансовыми платежами (это когда сначала платишь за условный "сентябрь", а потом работаешь)
3. При досрочном расторжении договора сумма за последний месяц не возвращается.
4. За текущее состояние помещения несет ответственность арендатор. Арендодатель несет ответственность только за капитальное состояние.
5. Каникулы от 1 до 8 недель. И то, не в начале, а в конце срока действия договора (хотя это опционально). Зависит от площади объекта, состояния объекта и договоренностей.
6. Просрочка – 10 % от неуплаченной суммы. При повторной истории – 15 %.
7. При неоплате за 2 месяца, Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Типа, может выгнать вас поганой метлой, а потом через суд истребовать сумму вместе с процентами и почками.
8. Разумеется, при форс-мажорных обстоятельствах никто ответственность не несет. Если какой-то придурок въедет на своем гелике/приоре в витрину магазина, то будем вместе выбивать из него деньги через суд.
У арендодателя есть куча рисков. В среднем 20 % сделок – горелые, которые не то что прибыль не приносят, а приносят убытки. Мой рекорд: при аренде в 50 т.р./мес. из-за арендатора я влетел на лям, год простоя, ремонт помещения, долги по коммуникациям, восстановление инженерных сетей. Потому что я был тупой. Но что поделать: опыт, платная штука.

Для того, чтобы снизить риски, арендодатель должен вас изучить. Будь вы киса пушистая, сетевик известный или с уголовным прошлым. Паспорта, свидетельства, лицензии и пр. И это еще не все. На самом деле, все определяет чуйка. Чуйка появляется благодаря опыту. А опыт – благодаря прошлым ошибкам. Определять приходится по манере разговора, поведения, по тому как и что он рассказывает про свой бизнес.

Например, были у нас ребята, которые хотели арендовать два соседстсвующих помещения под интернет-клуб и ломбард. Готовы были брать в тот же день и оплатить авансом за полгода. Разумеется, мы отказались. Причина проста – с вероятностью в 90 % это был нелегальный игровой клуб. Это прям толстый пример, конечно.

Арендодатель, как бы то дико не звучало, может уехать в отпуск лет на 10 в магаданский пансионат, если вдруг его арендатор занимался чем-то незаконным. Поэтому к выбору арендатора подходим весьма осторожно. Хочется напомнить, взаимоотношения между арендатором и арендодателем – партнерские, а не клиентские. Посему и отношения строятся по принципу партнерства, где каждый может засудить другого за косяки.

Итого: сдать вам помещение или нет определяется собственным отношением к вам. Про то, как работают крупные рантье, у которых по 10 лямов квадратных метров не говорим, там все немного иначе. Одно из правил, которым я руководствуюсь: никогда не сдавай в аренду человеку/компании, с которым не сможешь тягаться на правовом поприще – в тех же судах, например. Поэтому, например, "Магниту" или "Пятерочке" помещения я не сдаю, хоть и пересекаемся время от времени. Слишком уж они мускулистые и непонятные.

О рисках поподробнее
Будет у арендодателя доход или нет зависит от того, здравствуй кэп очевидность, будет ли у арендатора доход или нет. Иными словами, если мой арендатор не зарабатывает, то и я тоже.
Из дорогостоящих рисков – съезд арендатора без предупреждения. Часто банкротники убегают, не известив, не восстанавливая помещение, без звонков и денег, разумеется. Можно, конечно, сказать, мол, "Через суд заставьте!" – но вот тут есть одна загогулина.

Договор – это ерунда
Частый аргумент в торге по арендной ставке – Ну мы ж на долгосрочную хотим работать, давайте ставку снизим, а мы для гарантии, чтобы вы не переживали, 5-летний договор заключим. Лучшая гарантия – деньги в моем кармане. Остальное – пустой треп. Если вы обанкротитесь, то я этим 5-летним договором ничего не смогу сделать. Да, у меня есть возможность подать в суд, истребовать деньги. Да, суд решит, что вы должны деньги отдать, отправят приставам команду "стрясти лям", а потом что? Денег-то нет. Ну будут у вас арестованы счета, ну будете вы невыездным, я-то что получу? Как правило, в суд подают только на каких-нибудь законченных, которые некрасиво поступили: даже если не получишь денег, зато проучишь этого нехорошего человека.

А судебное разбирательство – это долго (в среднем 2 года), дорого, пошлины, зависящие от суммы иска и адвоката, например и нервозно. Плюс, если вы сами все делаете, так еще и бегать по судам, тратить свое время, нервы и, опять же, деньги в двойном размере.

Про мошенников и околобандитских личностях
Как вам такое: можно не сильно парясь отжать у собственника его же помещение, будучи его арендатором – м, как вам? Схема старая, еще с начала нулевых работает, однако метода не сильно поменялась. Приходит некий товарищ, хочет снять у вас помещение. Предлагает заключиться здесь и сейчас, готов даже больше платить. Вы заключаетесь, вроде все хорошо, денюжку сразу отдает. А потом начинается какая-то ерунда. Через 4-6 месяцев работы он перестает платить. Вы ему звоните, спрашиваете, чо-как, он начинает оттягивать. Звоните в следующий раз, он посылает вас и всячески провоцирует. Вы пытаетесь войти в помещение, дабы сменить замки, в рамках договора имеете право через 2 месяца выставить их, например, а тут приезжает полиция.

Опа, оказывается, твой новоявленный арендатор уже подал на тебя в суд, мол, так и так, работать мешает, у меня там потери, вот отчетность налоговая по доходам, вот его звонки, из-за него я потерял лярд, а у вас помещение, например, стоит 35 копеек, прошу применить меры, взыскать кучу денег и проценты. А полицаи подъехали и зафиксировали факт того, что ты пытался войти в помещение. Хоть они и напишут в рапорте, что это твое помещение, закон не нарушаешь и все такое, но с точки зрения суда – ты попал.
А потом ты с ними долго судишься. Если ты зубастый – отобьешься, а потом с них взыщешь сумму. Если нет – капец тебе.

Цель этих товарищей – отобрать недвижку законными и незаконными путями. И есть как минимум два способа: либо к тебе придут договариваться, мол, "Отдаешь недвижку – забираю иск", либо выставляют твое имущество на торги на основании решения суда с целью закрыть задолженность. Но предотвращать такие ситуации всегда дешевле и проще, чем разгребать. Разумеется, схема бандитская и наглая, но это печальная действительность. Есть и вообще топорные методы – гранату подкинуть, наркоты или еще чего. Методов – тьма.

Другая тема – это постоянные угрозы и понты. Это типа "У меня родственники ваще везде, весь город мой, папа – мэр, брат – генерал-майор" и т.п. Один из арендаторов, которого я выгнал за долги, как-то обратился к неизвестному товарищу, который пытался вымогать у меня бабло при альтернативе начистить лицо. Это тоже повседневная рутина.

Или еще веселье бывает: заключили договор, ребята работают месяц-два, а потом съезжают. Не отвечают на звонки и т.д. Через какое-то время уже сам заходишь, дабы вычистить все говно и выкинуть мусор, как неожиданно появляются эти уроды с претензией, мол, "Ты своровал мою прееелесть, она стоит ляяяям" а та та. Тож стандартная схема.
И вот после всего этого арендодатель знакомится с вами, вы пришли договориться об аренде помещения и чай-кофе уже на столе. Ясненька теперь? Вывод: очень плохая музыка. Мошенников тьма, далеко не всегда разберешь кто есть кто. Поэтому ни один опытный рантье не будет стремиться сдать помещение побыстрее хоть кому то. Хотите снять на один день? Готовьтесь заплатить 60-80 % месячной аренды. Хотя скорее всего – нет, а не помещение на один день. Риски сильно перевешивают доход.

Либо ввиду зелености, либо ввиду каких-то психических отклонений, я всегда допускаю тот факт, что нынешний клиент может обмануть меня весьма неприятным способом, а я окажусь на нарах и будет у меня веселая жизнь! В один пост все не уместишь, разумеется. Однако, вроде анализа того, что это и как достаточно.

Взято отсюда







Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:

Tags: Россия, бизнес, недвижимость
Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo perfume007 апрель 27, 12:58 7
Buy for 10 tokens
86 - 71 - 140 - 90 - 230 Мне понравилась дорожная карта курса USDRUB Владимиру Левченко. Привожу ее текст как есть. Сделал, распечатал и повесил над столом себе картинку А4 формата как памятку. Привожу этот текст со своими ремарками. Если смотреть USDRUB, то, при повторении 1998 года,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 18 comments