Финансовый парфюмер, там где запах денег... (perfume007) wrote,
Финансовый парфюмер, там где запах денег...
perfume007

Category:

Инвестиции в гаражи. 2000% годовых или автор врет или не умеет считать?

Собственно на просторах ютуба попалось финансовому парфюмеру интересное видео. Видео чуть ниже картинки ))





Текстовая часть видео

Приглашу следующего спикера. Человек который как раз хорошо реализовал стратегию с гаражами в Подмосковье. Давайте поприведствуем, Виктор Богомазов.

Всем привет. Спасибо Николаю за подробную презентацию сегодняшних возможностей, потому что, я в том числе на выступление Николая буду опираться. Сегодня существует достаточно много разных инвесторских инструментов, где а порог входа от нескольких сотен тысяч рублей. Вот и Николай нам сегодня говорит. Но что делать начинающему инвестору у которого в кармане пока совсем нет денег, капитал пока не сформирован? Кто-то скажет копите деньги. Кто-то скажет инвестируете в свое образование, покупайте книги, читайте, ходите на тренинги. Это будет классным советом.

Я скажу, что в этой ситуацию, сегодня можно начать инвестировать. Скажите пожалуйста. Кто в зале хоть раз задавал себе вопрос, как начать инвестировать не имея большого стартового капитала, поднимите руку? Отлично. Сегодня я вам расскажу о классном инструменте, где порог входа очень низкий и достаточно хорошие, высокие проценты. Меня зовут Виктор Богомазов. Я предприниматель и инвестор. У меня сегодня 7 видов разных активов и я расскажу вам сегодня про один из них.


Тема моего выступления доходные гаражи в Подмосковье. Забегая вперед скажу что эта тема работают не только в Подмосковье. У меня один из гаражей которые мне принадлежит находится в Челябинске и приносит он больше чем подмосковный. Как же мне пришла идея с гаражами. На прошлой платине я услышал выступление нашего мурманского коллеги Алексея и решил проверить, сработать ли эта стратегия в Подмосковье. И для того чтобы это проверить эту гипотезу я разработал алгоритм покупки и сдачи гаража в аренду. Сейчас я вам про него расскажу.


Первое, что мы делаем, определяем критерии покупки гаража. Я определил 10 критериев.
1 критерий - гараж должен находиться в городе-спутнике Москвы, в городах которые расположены вокруг МКАДа.
2 критерий - цена гаража не должна превышать 150 тысяч рублей.
3 критерий - это гараж должен быть в хорошем состоянии, критерий очевидной тем не менее.
4 критерии - это близость к домам, это очень важный критерий.
5 критерий - гараж должен находиться в гаражном строительном кооперативе, это вашу безопасность в основном.
6 критерий - в гаражном строительном кооперативе должны быть низкие ежемесячные взносы, которые по крайней мере в Подмосковье доходят до двух с половиной тысяч рублей месяц. По крайней мере, те которые я встречал и такие взносы конечно убьют вашу доходность, поэтому проверяйте заранее.
7 критерий - в гараже должно быть электричество, это очень важно. Есть две две целевые аудитории кому принципиально это важно. Во первых водители вечером должны видеть куда машину ставить и есть еще такая целевая аудитория как гаражные предприниматели, то есть им нужно куда-то подключать свои инструменты.
8 критерий - это в гараже должна быть охрана, это очевидно, в смысле в гаражном строительном кооперативе.
9 критерий - в гараже должна быть начинка, желательно чтобы там были полочки, стеллажи, антресоли, рабочие места какое-нибудь. У нас русский народ как любит, сначала все на балкон, потом в гараж, потом на дачу. Вот чтобы в гараж больше влезло, соответственно там должна быть мебель но при условии что машина входила.
И последний критерий который я разработал. Это должен быть удобный подъезд. У меня один из гаражей сняли только потому, что вот 10 критерии был. Все остальное людей интересовало меньше.


Ну и после того как мы определили критерии покупке гаража, нужно переходить к активным действиям. Для этого сначала идем на сайты, авито, циан, яндекс недвижимость и смотрим рынок, смотрим предложение, что сейчас есть, какие гаражи продаются. Дальше мы прозваниваем те гаражи которые нас заинтересовали, общаемся с продавцами, торгуемся по телефону обязательно, составляем список гаражей которые нам нравятся и едем их смотреть. Следующий шаг это просмотр гаража. На осмотре мы делаем фотографии гаражей обязательно и проводим проводим торг на месте. Торг на месте это святое, он работает лучше чем торг по телефону.

Вот кстати, скажите, если вы нашли гараж, представьте такую ситуацию. Вы нашли гараж, он вам нравится, у него классная цена, он соответствует всем критериям, все подходит, у вас собой деньги есть, продавец готов продать его прямо сейчас, вот все. Вот все звезды сошлись, стоит его покупать или не стоит? Как поступить в такой ситуации правильно?

Не стоит. Совершенно верно, спасибо. Действительно, для того чтобы не оказаться в такой ситуации, что вы купили гараж, а он никому не нужен сначала нужно провести тестирование спроса. Опытный инвесторы об этом знают. Что мы делаем для того чтобы такое тестирование провести? Совершенно верно было сказано, мы размещаем объявления в интернете о своего имени, что мы такой гараж, который мы тестируем, сдаем в аренду и проверяем соответственно свою гипотезу за сколько он вероятнее всего сдастся. Для того чтобы усилить увеличить охват целевой аудитории можно еще продублировать объявление в интернете объявлениями которые вы специально обученные люди распечатают и распространят под ручки автомобилей припаркованных вокруг близлежащих домов.


Это увеличит ваш охват. И цену мы ставим сначала выше рынка, выше своего предположения для того чтобы, поискать обязательно эту цену по которую ваш гараж сдастся вероятнее всего. И вот в тот момент когда по нему начинает звонить, вы понимаете, что за эту цену скорее всего вы гараже сдадите. Это первое для чего стоит тестирование спроса делать и второй очень важный момент. Вы уже в это время начинаете собирать своих потенциальных арендаторов. Рассказываем историю когда они вам звонят, что то типа того, что вы сдаете, но вот сегодня, там полчаса назад, час назад, вы уже с кем-то договорились. Эти люди вам деньги еще не отдали и если сделка по каким-то причинам не состоится, то вы обязательно этому потенциальному арендатору перезвоните и таким образом, вы ставите там всех на паузу, собираете потенциальных арендаторов.

С помощью этого приема вы дальше достаточно быстро сдадите гараж в аренду. В итоге вот после того как вы определили столько раз которого нравится после того как вы провели тестирование спроса все вот все прекрасно вот тогда нужно выходить на сделку. Для этого проводите итоговые переговоры используя правила торга. Волшебные правила торга, если вы их знаете, то вот даже в момент когда продавец думает, что цена определена его еще можно немножко прижать.

Когда вы уже обо всем договорились, заключаете договор купли-продажи, подписываете документы, вступаете в гаражно-строительный кооператив. И если вы все сделали правильно то купить гараж издатель на гараж в аренду можно прямо в день сделки. У меня так получалось. Ну или там в течение 2-3 дней можно достаточно быстро сделать. Вот еще до того как вы выходите на сделку, вы поняли что все она состоится все хорошо вот уже можно звонить потенциальным арендаторам. Выбирать самого адекватного, кто больше вам больше всего понравился, договариваться о показе и выходите уже на сдачу в аренду, подписывать договор договор аренды. Во тот таким образом выглядит алгоритм пошагово.


А вот от покупки до сдачи если резюмировать вот всю форму то получается что доходный гараж это оценка, выбор, тест, покупка и аренда. Это вот как раз и формула, это теория.


Теперь давайте расскажу, что у меня получилось. Реальный пример один гараж я купил в Одинцово, а он расположен близко к жилым домам, расстояние до ближайшего дома меньше ста метров. Вот так вот он выглядит. Это обычный металлический гараж, ничего в нем там сверх естественного нет. Мебель присутствует, есть электричество, вот там щиток висит. Есть такой интересный момент, я когда его покупал электричества там не было. И когда я его сдал, сдал с неработающим электричеством, потому что арендаторам настолько надо было срочно, что он взял у меня его с неработающим электричеством и потом подчинил это все за свои деньги. Ну и самое интересное это математика.


Купил я гараж за 100 тысяч рублей. Купил я его в кредит. Сделал я это осознанно проверяя гипотезу о том, что вот этот инструмент можно запускать либо вообще без стартового капитала, либо обладая какими-то небольшими деньгами, своих личных денег. Я потратил на запуск этого актива 8950 рублей. Ушли они на вступление в ГСК, у ребят долг который нужно было погасить, годовой взнос и членские взносы. Сдаю я этот гараж за 5000 рублей. Если вычесть ежемесячный платеж по кредиту, вычесть ежемесячный членский взнос, то получается денежный поток в месяц 2049 рублей и 23%. А денежный поток в год 24588 рублей или 275% годовых. Согласитесь достаточно интересные цифры получается.

Расскажу про еще один гараж. Вот следующий гараж у меня, гараж рекордсмен. Я когда рассказываю за сколько я его купил, ну по крайней мере все московские мои коллеги, никто не верит. Сейчас расскажу, находится он в Мытищах. Обратите внимание, расстояние между гаражом и домом, где живет арендатор всего 450 метров, поэтому очень важно гараж находить рядом с жилыми домами. Выглядит он вот так. Он по состоянию похоже чем предыдущий гараж. Тут практически сгнил деревянный пол, туда сверху какой-то ковер бросили чтобы это скрыть. Чуть поменьше мебели, несмотря на все на это у меня этот гараж сняли, по моему, через 2 дня после того как я его купил.

И было несколько арендаторов которые в него просились. Те кто его сняли в итоге они используют его как склад и в первую очередь им важно было получить гараж с удобными подъездными путями. Это для них была в первую очередь важно. Ну и самое главное математика.


Как я сказал это гараж и рекордсмен мне удалось купить его за 60000 рублей. Сделал это тоже в кредит и личных денег я потратил две с половиной тысячи рублей на вступление в ГСК. Итого на запуск актива 62 тысячи 500 рублей. Сдается он у меня также за за 5000 рублей минус платеж по кредиту, минус ежемесячный членский взнос, получается что денежный поток в месяц 3411 рублей или 136 %. Денежный поток в год почти 41000 руб. получается или 1637 % годовых. То есть вкладывая 2500 рублей своих денег, вы в год вот почти 41 тысяча рублей можете получать.

И еще интересные комментарии под видео

==============Nikolay Mrochkovskiy
Некоторые ржут в комментариях - мол что за копейки
Но на этой стратегии другой мой ученик - Алексей - в Мурманске сделал более 80 гаражей таких. Каждый сдает в среднем за 3000р. Это 240 тыс. в месяц. В Мурманске!
Если ты не видишь денег - это не значит , что их нет

migranov
Могу предложить способ увеличить доходность в 100 раз. В первом примере надо взять в кредит не 100 тысяч, а 108 тысяч, тогда своих надо будет вложить не 8000 а всего 80 рублей, это же охренеть какой доход 5000 в месяц на 80 рублей вложений!!! Не всего лишь 2000 % годовых как у вас, а целых 200 000% годовых.

pani no
Расчет неточный и малоприбыльный, я провела уточненный перерасчет указанной "Экономики" расчета в видео и сейчас поделюсь с вами:
учла дополнительно исходя из худшей ситуации:
- амортизация и мелкие текущие расходы в течение года 1000р,
- возможный простой помещения в течение года 1 месяц,
- уплата налогов с прибыли в случае приедпринимателя резидента РФ,
- годовой взнос в ГСК 350р
не учла:
- уровень инфляции,
- плата за охрану,
- налог на нежилую недвижимость с 2017г,
- ограничение количества кредитов на 1 чел.

итого годовая чистая прибыль: 17389р
прибыль в месяц 1449р
срок полной окупаемости сложения по кредиту 6 лет 1мес
рентабельность в год в период выплаты по кредиту 14%
рентабельность после 6 лет 34%
К сожалению слова денежный поток ничего не говорят, говорят цифры

Теперь как думаете, есть смысл втягиваться в такое предложение с таким периодом окупаемости и прибылью в месяц? А также без возможности реинвестирования по прибыли?
По-моему мнению, Есть смысл лишь скупать сразу кооператив гараженй и преимущественно за личные вложения, иначе жизнь закончиться бытрее...
Жду ваших комментариев здесь))==============

Так врет автор врет или просто не умеет считать? Жду Ваших комментариев уважаемые читатели...


Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:


Tags: Россия, бизнес, недвижимость, предпринимательство, риск
Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo perfume007 февраль 5, 23:55 238
Buy for 20 tokens
Константин, 35 лет, занимается арендой больше 10 лет. Я сдаю несколько однокомнатных квартир экономкласса в спальных районах Москвы. Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений —…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 48 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →