Финансовый парфюмер, там где запах денег... (perfume007) wrote,
Финансовый парфюмер, там где запах денег...
perfume007

Category:

Продал квартиру, купил 15 гаражей. Вроде бы все учел...

В продолжение прошлого материала Инвестиции в гаражи. 2000% годовых или автор врет или не умеет считать?, интересный материал вышел у камрада monstrt_amadey. Привожу как есть. Существуют две приметы, по которым вы почти безошибочно распознаете россиянина среди всех других народностей планеты Земля.


Если вы заметили, как некоторый человек
1. Очень хочет зарабатывать кучу денег, не прикладывая особых усилий

2. Мечтает обладать недвижимостью в любых обстоятельствах, не утруждая себя детальными расчетами: неважно что, неважно где - главное, чтобы недвижимость...

...то перед вами - он самый, настоящий!

Эти два пунктика могут причудливо переплетаться. Если недвижимость не приносит много денег, то по мысли россиянина, она просто "неправильно приготовлена". Сдача квартиры в аренду - вчерашний день. Немного фантазии - и недвижимость будет приносить бешеные бабки. Вариантов - куча! Можно например, купить просторную "трешку" и нарезать из нее студии, ведь всем известно, что малогабаритное жилье доходнее. Можно сделать из квартиры притон приятное место отдыха для множества людей. Можно сдавать квартиру посуточно. Или даже ввести почасовую оплату, сами знаете, для чего.

Но можно пойти еще дальше. Квартиры, квартиры... Да что все зациклились только на квартирах! Это пошло и примитивно. Сейчас только ленивый не сдает жилье, предложение давно перенасыщено, и на этом рынке ничего существенного не заработаешь. А что если обратиться к коммерческой недвижимости? Но она, зараза, дорогая. А если попробовать что-то попроще, например.. гаражи! Да это идея, господа!

Итак встречайте гения инвестирования. Наверное он первым придумал и описал хитроумную схему, которая войдет в века.

http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/sdavat-kvartiru-uzhe-ne-vygodno-garazh-prinosit-v-3-raza-bolshe.html

Есть пара миллионов и огромное желание их приумножить? Многие считают, что лучшим вложением является вложение в недвижимость, и они правы! Но во что вкладываться?
В основном, все покупают квартиры, не понимая того, что упускают серьезную прибыль. Я же считаю более удачным вложением средств — покупку гаража.

С этого я в общем-то и начал. Деньги и недвижимость - вот что интересует россиянина. Но квартиры - это для лохов, то ли дело гараж!

У меня в городе средняя стоимость двухкомнатной квартиры 3 миллиона. При этом, сдавать их можно за 13-15 тысяч в месяц.Такая квартира приносит 0,5% в месяц от своей стоимости. Умножив это число на 12, мы получим 6% годовых. Таким образом, вложением денег в квартиру, мы только защитим их от инфляции, не получив реального дохода.

Не буду углубляться в пояснения, что здесь неправильно. На самом деле реальная доходность квартиры может быть еще ниже. Но читаем дальше

В моем городе, купить приличный гараж можно за 200 000 рублей, а сдавать в аренду за 3000 рублей в месяц. Для сдачи подойдут почти любые гаражи. Скажете немного? Но если взять те же 3 млн, которые мы можем потратить на квартиру и закупиться на всю сумму гаражами? Мы сможем купить 15 гаражей. Сдавая каждый гараж за 3000 рублей, мы сможем получать в месяц по 45 тысяч. Это уже существенная для регионов сумма.
Окупаемость гаража составляет 1,5% в месяц, 18% в год. Это значит, что через 5 с половиной лет гараж полностью себя окупит и будет приносить чистую прибыль.

О, я чувствую как глаза инвестора алчно заблестели! Получать 18% годовых, да с недвижимости. Всего делов-то: продать свою квартиру, затариться на всю сумму гаражами и все - Уоррен Баффет отдыхает.

Оказывается, у гаражей есть еще много преимуществ, о которых мы и не подозревали.

Никаких затрат на ремонт. Купив квартир вы, скорее всего сразу же приступите к ремонту. Гараж ремонтировать не нужно! Это помогает избежать не только лишних денежных затрат, но и времени. Вы сразу можете приступить к сдаче в аренду.

Когда у моих родственников гараж начал протекать, им пришлось менять крышу. А так конечно никаких затрат на ремонт. Заезжай и живи (паркуйся) хоть тысячу лет.

Никакой коммунальной платы. Это еще один весомый аргумент в пользу гаража. В отличие от квартиры, в которой приходится платить за свет, за газ, отопление и т.д. Вам не придется оплачивать никаких коммунальных услуг. Это серьезно повышает вашу прибыль.

Обычно в гаражах есть плата за свет, членские взнос и другие поборы, но это наверное были какие-то другие гаражи.

Надежность. Под надежностью я подразумеваю безопасность самого объекта. Не секрет, что в соседней квартире может случиться пожар, утечка газа, вследствие чего, может пострадать ваша недвижимость. Риск происхождения неблагоприятных ситуаций с гаражом крайне мал.

Владельцы московских гаражей, у которых экспроприировали гаражи под строительство автодорог и домов подписываются под каждым словом.

Справедливости ради, автор упомянул, что могут быть проблемы с поиском клиентом. Но это же ерунда на фоне 18% годовых, сущие мелочи.

Ну, а если серьезно, то недостатков гораздо больше чем упомянул автор.


  1. Административные издержки. Многие и с одним арендатором успевают намучиться, а тут представьте их будет 15! Собственник вместо пассивных 18% будет только и делать что бегать и решать мелкие бытовые вопросы

2. Высокие риски экспроприации. На коммерческую недвижимость не распространяется государственная защита недвижимой собственности. Пока нет даже закона, который бы регулировал право собственности на гаражи, его только планируют принимать.

https://rg.ru/2019/09/04/avtovladelcy-smogut-registrirovat-parkovochnye-mesta-kak-sobstvennost.html

На этом фоне - лишиться своего купленного гаража - как два пальца об асфальт.

3. Высокие простои. Автор упомянул, что мало клиентов, но явно преуменьшил проблему. Скорее всего половина купленных гаражей будет пустовать (благо сейчас все предпочитают оставлять машину под окнами), а на другую половину - будут задержки оплаты.

4. Низкая ликвидность. 15 гаражей вы купить сумеете. А вот продать их обратно, если что-то пойдет не по плану, будет очень сложно. Так и зависните с этой недонедвижимостью на долгие годы

5. Издержки контроля. Гаражи часто используют не по прямому назначению. Соответственно, появляются дополнительные риски

//////////

Когда я разместил в своей группе Недвиномика этот пассаж, читатели подкинули несколько интересных комментариев:

Alla Craighan

Я представила себе менеджмент 15-ти гаражей и испугалась.

Юля Федорова

Супруг занимался. Клиентов и правда мало, плюсом они часто мутные. Оглушительные рок группы - самый спокойный вариант. А так и пиццу (с тараканами) мутили, и вещества варили нехорошие.

Дмитрий Новиков

Знал я одного майнера, который снимал гараж за копейки, но успел намайнить хозяину света на тысяч 50-60 перед тем как слиться оттуда. Так что да, учли не всё.

Руслан Пометько

Я в Питере. У меня своё агентство. Почему я не догадался. Спать не могу из-за поста этого теперь.

//////

Ну а вам как идея с гаражами? Готовы рискнуть ради 18% годовых :)

Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:


Tags: Россия, инвестирование, инвестиции, кейс, недвижимость
Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo perfume007 april 12, 2014 20:59 4
Buy for 30 tokens
Сразу скажу информация спорная, требует проверки, будет несомненно дополнятся и изменятся. Поэтому повешу пост сверху и жду конструктивных вопросов, критики, замечаний и ссылок. Данная информация интересует более всего как эффект социономики и поведения толпы. Де-факто эффект вулканической зимы…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 80 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

Bestm_rayfox

October 16 2019, 07:38:55 UTC 1 month ago Edited:  October 16 2019, 08:10:56 UTC

  • New comment
Поведаю о своем опыте аля Гаражное ЭгоГномика

Занимался и как теперь оказывается, раскрыл для Себя сей "грАААль" еще в 19-20 лет. Сдавал с 2007 по конец 2013 года три гаража. Первый, стоимость покупки которого составляла 170К рублей на 2006 год, в среднем, за 1900 рублей (чистыми). Второй, стоимостью 280К рублей на 2010 год за 2300 (чистыми). И третий, стоимостью 480К на 2012 год за 2500 рублей и ежемесячным взносом за охрану и прочее в 500 рублей, иными словами чистыми выходило 1900 рублей.

Да, геморроя в разы меньше, чем от сдачи квартир. В принципе, за все время владения и сдачи, два гаража были у первых и единственных арендаторов. У третьего сменился один арендатор. Другой вопрос, что к концу 2013 года, Я, прислушавшись к совету Отца Нашего - Степан ГЫнадича, продал всю эту трехомундию и вложил, поэтапно, до конца лета 2014 года все вырученные средства, в доллар (медианная 33) о чём, пока что, не сильно сожалею.

Про сомнительных арендаторов. Не заметил. Снимали для хранения личного автотранспорта и таки да, была одна рок группа. Да, один раз пришли подозрительные лица Кауказскай нацЫанальнасти, для арЭндЫ пад склад, но были деликатно спроважены.

Да, сдавать что-то там это как бы, круто, особенно с точки зрения психологии, типа весь такой Мамкин-бизнесменЪ, но если честно, и на Мой, сугубо личный взгляд, эти времена прошли. Сейчас с кем не поговорю, а опять же повторюсь занимался сдачами и не только сдачами с 19 лет, НЫНЧЕ чуть ли не ВСЕ, поголовно, что-то там либо пытаются сдать, либо сдают, но не без приключений. Причем люди совершенно разного пошиба, от 70-ти летних учительниц математики (не шучу), до бывших установщиков окон, живших в шАкАлАде до 2012-2013 годов...Таки дела. Вспоминаю про разговор чистильщиков обуви на Уолл-Стрит...

Ах да, чуть не забыл, про липиздричество... Да, таки были времена когда в счетчики не заглядывали, этим летом, настальгируя и проходя по местам боевой арендодательной славы, таки замечаю, что счетчики уже вынесены на улочку (причем за счёт владельцев), видимо, чтобы компетентные органы всегда знали, кто где и вообще что ))))
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →