Финансовый парфюмер, там где запах денег... (perfume007) wrote,
Финансовый парфюмер, там где запах денег...
perfume007

Categories:

Как заработать 50% годовых на недвижимости

Спасибо monstrt-amadey за интересный материал. Все вокруг думают, что недвижимость – консервативный инструмент с низкой доходностью. Надежно, просто и понятно, но ничего существенного не заработаешь. Например, сдавая квартиру в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться.


Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон, чтобы квартиранты не залили соседей. По ночам просыпаешься в холодном поту, опасаясь, что соседи нажалуются на шум или арендаторы вовремя не заплатят, и придется их выгонять, а потом искать следующих. Вариант с покупкой квартиры и дальнейшей перепродажей едва ли лучше. Согласно большинству индексов недвижимость за последние 10-12 лет в номинальных ценах практически не подорожала, а инфляцию (обесценение денег) никто не отменял. Зачем такие сложности, да еще за такую смешную прибыль? Есть способ лучше! А самое главное – выйдет намного доходнее – просто на порядки доходнее.

Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании ПИК (один из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб.  Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.


Ну а риски… Какие тут могут быть риски! Ведь всякому известно – что недвижимость всегда в цене и вложения в нее -  самое безопасное, что только может быть.

Надеюсь, читатели догадались, что сказанное выше – не более чем шутка (а то еще примут всерьез).
Акции ПИКа, конечно, никакая не недвижимость, а если кому-то даже удалось заработать на росте котировок, то любому ясно, что заработал он не на недвижимости, а на вложениях в финансовые активы. Инвестор в квартире не жил, стены не трогал, дверями и унитазом не пользовался, может даже и не видел ни разу «пиковских» коробок, что однако совершенно не помешало ему получить сумасшедшую доходность (конечно, чисто теоретически). Совершенно очевидно, что нельзя приравнивать вложения в недвижимость и вложения в финансовые инструменты, которые имеют отношение к недвижимости.

Тогда почему все на полном серьезе рассматривают покупку ДДУ (или иные варианты инвестирования в новостройки) как вложения в недвижимость? Знаю огромное количество людей, которые хвастались, как удачно купили «квартиры» на этапе котлованов и после сдачи их в эксплуатацию смогли перепродать существенно дороже. Их почему-то не смутил тот факт, что они не могли владеть недвижимостью по той простой причине, что этой недвижимости еще в природе не существовало. Не смутил их и сам факт удорожания их актива. Почему их актив со временем стал дороже? – над этим они по всей видимости не очень думали, по привычке приписав сие чудесное свойство недвижимости. И, наконец, не смутили их повышенные риски инвестирования. Если недвижимость – настолько безопасно, как принято считать, откуда вновь и вновь берутся толпы обманутых дольщиков. Что–то тут не сходится, не правда ли?

Не буду вас томить данными загадками. На самом деле, никакого парадокса тут нет, и ответ довольно простой. Все дело в том, что «новостройки» (точнее, то, что ими называют) - тоже никакая не недвижимость (как и акции ПИКа); приобретение ДДУ – инвестирование в финансовый инструмент, а люди, которые вложились в новостройки – заработали не на недвижимости, а на финансовых операциях.
Да-да – именно на финансовых операциях! Покупая «новостройку» - дольщик фактически кредитует застройщика под его обещание передать ему квартиру по окончанию строительства. Частный инвестор предоставляет застройщику деньги, на эти деньги тот ведет строительство и взамен платит дольщику проценты.
Какие еще проценты? – спросит внимательный читатель. Вроде бы в договоре долевого участия ничего не сказано про проценты?
А вы никогда не задумывались, почему самые низкие цены на новостройки на этапе котлованов, затем постепенно цены растут и наконец достигают максимума в момент сдачи в эксплуатацию? Зачем застройщику вообще предоставлять скидки покупателям на этапе котлованов? Иначе ему было бы выгоднее построить квартиры и продать их покупателям  по максимальной цене.  А деньги на строительство взять, допустим, в банке. Но банку пришлось бы платить проценты по кредиту… А дольщикам можно не платить проценты за предоставленные деньги, но взамен предложить скидки на квартиры (иначе никто из них не согласится).
Вот и ответ – скидки на «квартиры в новостройке» к цене готовой квартиры и есть аналог процентных затрат девелопера и это же скидка – не что иное как процентный доход частного инвестора. Частный инвестор ссужает девелоперу деньги, тот строит для него квартиру и расплачивается скидкой к цене готовой квартиры.  Чем больше срок пользования деньгами, тем выше общие процентные затраты. Именно поэтому самые вкусные цены обычно на этапе котлованов. Чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем меньше дисконт.

Как видите, ларчик открывается просто.  Главное не повторять за другими ерунду, что покупка дду - это покупка недвижимости, а понимать, что это приобретение финансового инструмента со своими рисками и с более высокой доходностью. Кстати, процентная ставка по кредитам почти всегда превышает депозитную ставку. Особенно если заемщик -  не самая надежная компания (а застройщики обычно именно такие). Поэтому доходность по бумагам ДДУ обычно больше, чем если бы вкладчик просто положил деньги в банк.

Давайте подведем черту. Высокая доходность на недвижимости  - не более чем миф, связанный с тем, что большинство людей не понимают, на чем они в действительности зарабатывают. Заключение договора дду – это не покупка недвижимости, а квази-финансовая операция, при которой дольщик зарабатывает на том, что кредитует застройщика.
Ну а если вы хотите получать доход именно на недвижимости (а не на рискованных финансовых операциях) вам придется смириться с низкой доходностью. И по старинке размещать объявления, заниматься администрированием, искать арендаторов и не спать ночами.

П.с. провал по акциям ПИКа в последнюю неделю прозрачно намекает, чем обычно заканчивается поиски высокой доходности для инвесторов. Вложения – в ДДУ не исключение.

Источник

Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:


Tags: Россия, инвестирование, инвестиции, недвижимость, обман
Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo perfume007 april 12, 2014 20:59 4
Buy for 30 tokens
Сразу скажу информация спорная, требует проверки, будет несомненно дополнятся и изменятся. Поэтому повешу пост сверху и жду конструктивных вопросов, критики, замечаний и ссылок. Данная информация интересует более всего как эффект социономики и поведения толпы. Де-факто эффект вулканической зимы…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 19 comments